Question

بسمه تعالی
تاریخ تقدیم: ۱۴۰۵/۰۳/۲۷
کد رهگیری: ۱۴۰۵۲۲۰۹۰۵۰۷۹۹۴۶
پیوست: ۱۳ برگ
شماره پرونده: ۱۴۰۵۶۸۹۲۰۰۰۱۷۳۲۸۱۷
شماره بایگانی: ۰۵۰۰۳۸۷
سامانه خدمات الکترونیک قضائی
مکاتبات کارشناس با مراجع قضایی

مشخص شده در سند مالکیت طبق مستند مالکیت انتقال قطعی شماره ۸۸۱۳۸ مورخ ۲۰/۱۱/۱۴۰۳ توسط دفتر خانه اسناد رسمی شماره ۱۶۳ شهر تهران استان تهران با مشخصات مالک آقای وحید معصومی فرزند ناصر در مورخ ۲۰/۱۲/۱۴۰۳ ثبت و صادر شده است.

در صفحه ملاحظات، حدود مفروزات، منضمات و حقوق ارتفاقی ملک آمده است انباری ملک خواهان دارای حقوق ارتفاقی با حق عبور از پارکینگ قطعه ۴ است و در خصوص پارکینگ بخشی از حدود اربعه و حقوق ارتفاقی احتمالی به شرح دفتر املاک موکول شده است.

۶- شرح گزارش: مطابق تصویر مبایعه نامه با کد رهگیری ۴۰۳۹۰۱۴۹۹۹۰۱۲۳۲۰۳۳ مورخ ۲۳/۱۰/۱۴۰۳ خواهان آقای وحید معصومی فرزند وحید بعنوان خریدار، یک واحد آپارتمان به آدرس فوق الذکر را از خوانده آقای محمد هادی صابری کوپائی فرزند محمد علی خریداری نموده است در قسمت توضیحات ضروری مبایعه نامه فوق آمده است که ملک مورد معامله برویت خریدار رسیده و از کم و کیف آن مطلع میباشد مورد معامله دارای پارکینگ غیر مزاحم میباشد.

در ملکی جنوبی ساختمانی در چهار طبقه مسکونی تک واحدی و یک طبقه پیلوت با اسکلت بتونی با قدمت حدود ۲ سال احداث شده است (ملک خواهان در طبقه سوم قرار دارد با توجه به حدود زمین و نقشه تک خطی وضع موجود، طبقه همکف (پیلوت) کاربری پارکینگ و انباری داشته و بدلیل طول ۶.۸۵ متری بر شمالی ملک بعد از اجرای درز انقطاع)، چیدمان انباری ها و قرار گیری پارکینگها در طبقه با محدودیت مواجه شده بطوریکه تامین پارکینگ واحدها بجز پارکینگی که در ضلع شمال غربی پیلوت واقع است مابقی پارکینگها دارای حدود ارتفاقی چه در خصوص حق عبور خودرو یا دسترسی به انباریها میباشند.

۷- نظریه کارشناسی با توجه به مطالب فوق، اسناد و مدارک ابرازی خواهان و بازدید و بررسی میدانی محل ساختمان احداثی ملک مورد تنازع و با عنایت به قرار صادره و خواسته خواهان مراتب به شرح ذیل باستحضار میرساند:

۱-۷- پارکینگ خواهان طبق مندرجات سند مالکیت قطعه ۳ تفکیکی به مساحت ۱۱.۲۵ متر مربع واقع در سمت جنوب شرقی همکف که ۱.۴۹ متر مربع آن بصورت غیر مسقف است و حدود پارکینگ فوق در سند شمالا خط فرضی است بطول ۲.۲۵ متر به محوطه مشاعی شرقا در دو قسمت... ذکر شده ولی مابقی حدود که بخش حد جنوبی و غربی آن است بشرح دفتر املاک آمده و در خصوص حق ارتفاقی عبور از پارکینگ قطعه ۲ در سند خواهان اشاره ای نشده است.

حال اینکه توقفگاه قطعه ۳ خواهان دارای مزاحم بوده و توقفگاه خودروی قطعه ۲ در پشت سر آن قرار گرفته است و خواهان دارای حق ارتفاقی عبور از محل پارک قطعه ۲ میباشد وجود پارکینگ با مزاحم برای واحد خواهان در سند مالکیت تک برگی قید نشده است و در مبایعه نامه ابرازی نیز مورد

Explanation:

🆕 New Concept Discovered: Legal Document Analysis

Extracting and reconciling conflicting terms in legal property deeds and contracts.

Step 1: Analyze the Property Deed (سند مالکیت)

According to the official deed of transfer (سند انتقال قطعی شماره ۸۸۱۳۸):

• The property owned by the plaintiff (Mr. Vahid Masoumi) is registered as having an easement right (حقوق ارتفاقی), specifically a right of passage through parking space number 4 (حق عبور از پارکینگ قطعه ۴).
• The deed notes that regarding the parking space, parts of the boundaries and potential easement rights are subject to the descriptions in the property register (به شرح دفتر املاک موکول شده است).
• In section 7-1, the plaintiff's parking space is designated as Piece 3 (قطعه ۳ تفکیکی) with an area of \(11.25\) square meters located in the southeast of the ground floor (pilot), of which \(1.49\) square meters is uncovered.
• Crucially, the deed does not mention any easement right of passage over parking space Piece 2 (در خصوص حق ارتفاقی عبور از پارکینگ قطعه ۲ در سند خواهان اشاره ای نشده است).

Step 2: Analyze the Sales Agreement (مبایعه‌نامه)

According to the sales agreement (مبایعه‌نامه با کد رهگیری ۴۰۳۹۰۱۴۹۹۹۰۱۲۳۲۰۳۳):

• The plaintiff purchased the apartment from the defendant (Mr. Mohammad Hadi Saberi).
• The explanatory notes of the sales agreement state that the buyer has inspected the property and is fully aware of its condition, quality, and quantity.
• It explicitly states that the transaction includes a non-obstructive parking space (مورد معامله دارای پارکینگ غیرمزاحم میباشد).

Step 3: Identify the Conflict and Expert Finding (نظریه کارشناسی)

The expert's physical inspection and document reconciliation reveal a direct conflict between the physical reality, the sales contract, and the official deed:

1. Physical Reality: The plaintiff's designated parking space (Piece 3) is physically blocked because parking space Piece 2 is situated directly in front of/behind it. Thus, parking space Piece 3 is functionally a "blocked/obstructive" space (دارای مزاحم) that requires passing through the parking area of Piece 2 to be accessed.
2. Deed Discrepancy: The plaintiff's official deed does not contain a registered easement right of passage over Piece 2.
3. Contractual Breach: The sales agreement explicitly promised a non-obstructive parking space (پارکینگ غیرمزاحم), which contradicts the actual physical layout where the space is blocked by Piece 2 and lacks the legal easement rights to resolve the access issue.

Answer:

Based on the provided judicial expert report, the key findings are:

1. Deed Status: The plaintiff's official deed (for Piece 3 parking) does not contain any registered easement right of passage (حق ارتفاقی عبور) over parking Piece 2, although it mentions a right of passage over Piece 4.
2. Contractual Conflict: The sales agreement (مبایعه‌نامه) explicitly guaranteed a non-obstructive parking space (پارکینگ غیرمزاحم).
3. Physical Reality: In reality, the plaintiff's parking space (Piece 3) is blocked by Piece 2 (دارای مزاحم بوده), meaning it cannot be used normally without passing through Piece 2, for which no legal easement is recorded in the plaintiff's deed.